전세임대주택 권리분석 보증금지원과 보증금 지키자

임대주택 권리분석으로 전월세 안전하게 보증금 지원과 주택보증 받자

권리분석으로 진행과정에서 궁금사항 이모저모를 알려드릴께요

-LH 법무사에서 보통 3일에서 7일 안에 분석후 승인이 나옵니다

-계약승인은 LH에서 하는것이고 LH가 법무사와 부동산에 수수료 지급하기때문에
 서류작성은 법무사가 하고 집합건물 보증금은 부동산에서 기재합니다.
 본인이 신청할수도 있으나 LH에서 비용지급 근거때문에 법무사에게 계약절차를 일괄적으로 위임합니다.

-계약을 진행하게 된다면 LH에서 지정한 법무사에 의해서 권리분석이 됩니다.

 권리분석이 통과된다면 lh 법무사에 의해서 계약이 진행

-위험부담은 LH부담으로 보험처리합니다.

​-시세급락등 경매 사유가 발생하더라도 입주자가 주소유지해서 대항력에 문제가 없다면

 지원금 배상이나 부담금 손실등 불이익이 생기지않습니다.

-담보설정액을 뺀 금액으로 가능여부 확인

예시

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  전세임대 부채비율 90%이내가 승인조건
  주택시세(공시가 x 1.8)주택2억일경우
  1억 8천만까지가 승인범위로 담보설정액 1억이라면 보증금 8천만원까지 가능합니다.
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  1억 전세라면 부채비율 초과로 승인이 되지않으며 보증금 8천에 일정액 월세로 승인신청 해야합니다.
  1억 전세라면 부채비율 초과로 승인이 되지않으며
  보증금 8천에 일정액 월세로 승인신청 해야합니다.

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  매매가 3억 80% 2.4억 

  대출 1.0억 (120% 근저당 1.2억) 있으면

  전세 1.4억 이하

  (합산 80%)

 

-전세보증금이 안전하려면 융자 없이 매매가가 전세보증금의 이상나와야

집 80% 경매 낙찰로인한 피해가 조금 더 안전합니다. 이건 제 생각이고요.

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권리분석이란?
입주자가 입주를 희망하는 주택의 등기부등본 등을 근거로 부채비율 등 권리상태를 확인하여          전세보증금 지원 

가능 여부 및 회수에 안전한 주택인지 판단하는 절차

 

 

🌻지원가능 주택은?
부채 비율이 90% 이하인 주택만 지원 가능

부채 비율이 90% 이하인 주택만 지원 가능

부채 비율이 90% 이하인 주택만 지원 가능

 

🌻임차목적물의 가격
국민은행에서 제공하는 시세(최상층과 최하층은 하위평균가를 적용하며, 기타층은 일반평균가를 

적용하되 임대차계약 체결일 당시 제공된 시세로서 임대차계약 체결일에 가장 가까운 

시점에 제공된 시세로 함)
부동산 등기부등본상 거래가액. 다만, 입주희망주택이 집합건물로서 거래가액이 없는 경우 

임차목적물과 동일 단지내(단, 최상층과 1층 및 지층은 동일 층) 동일 면적 주택의 

거래가액(거래가액 등기원인일이 임대차계약 체결일 기준으로 이전 1년 이내인 경우에 한하며, 

동일 면적 기준은 임차목적물 면적 ±3% 또는 ±1㎡ 인정)
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부에서 공시하는 최근 

주택가격의 170% 해당금액 및 동법 시행규칙에 의거 각 시·군·구청장으로부터 발급받은 

주택가격 확인서상 가격의 170% 해당금액
한국감정원 또는 감정평가법인이 평가한 감정평가금액 및 가격조사 

금액(임대차계약 체결일 기준으로 이전 1년 이내인 경우에 한하며, 임차목적물이 

집합건물일 경우 임차목적물과 동일 단지내 동일면적의 감정평가금액 및 

가격조사금액을 적용할 수 있으며, 동일면적 기준은 임차목적물 면적 ±3% 또는 ±1㎡ 인정)
단, 감정평가법인으로부터 임차목적물(공동주택의 경우는 제외)의 가격을 상한가와 

하한가로 제시받은 경우, 해당 임차목적물의 가격은 하한가로 적용
신규 분양 주택(오피스텔 포함)의 경우 분양가(공공분양이 아닌 경우 검인계약서 상의 분양가) 인정
국토교통부장관이 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 각 시장·군수·구청장이 

결정·공시하는 개별공시지가의 170% 해당금액 한국감정원 부동산테크에서 제공하는 

시세(매매가의 상한가와 하한가 산술평균 금액)

🌻전세지원 불가 주택
경매 또는 공매 개시가 된 경우
토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우
단, 각각의 소유자 모두와 전세계약 체결하는 경우 또는 토지지분 일부를 소유하고 있는 건물 소유주와 

전세계약 체결하는 경우는 가능

근린생활시설(판매시설등)로 이용되는 주택
예) 1동의 건물 중 지층 매점, 1층 사무실, 2층 주택인 경우 주택인 2층만 가능

🌻등기부등본상 압류·가압류·가등기 및 소유권 행사에 제한이 되는 가처분·예고등기 등이 있는 경우

(권리관계 말소 후 신청 가능)
미등기 상태인 경우
입주자 본인과 배우자의 직계 존·비속이 소유하고 있는 주택
기타 우리 공사에서 심사결과 채권확보가 불가능한 경우
국민임대·영구임대 등 임대아파트
건축물대장 상 위반건축물인 주택
재개발 예정인 주택

 

🌻권리분석 절차안내

권리분석을 신청하면 해당 법무사가 계약가능 여부를 판단하며, 계약이 가능할 경우에는 당사자간 합의에 의하여 법무사가 부동산중개소로 방문하여 임대인, 입주자와 전세계약 체결 (공사 승인 없이 임의로 계약 체결한 경우에는 절대 책임지지 않음)

 

전세주택 물색 및
1. 전세주택 물색 및 권리분석요청 /

서류준비 등기사항 전부증명서, 건축물 관리대장, lh 전세자금 대출을 받을 수 있는 서류

권리분석요청 입주자(중개사무소) ➪ LH(법무사) 리 분석 요청

➽ 부동산 중개사무소를 통해 입주 희망주택을 구하여 전세임대 포털 온라인 권리분석

   신청 하기를 통해 신청

 

2. 계약가능여부 검토및 통보

LH(법무사) ➪ 입주자(중개사무소)

➪법무사가 주택가격 및 근저당 등 권리관계를 분석하여
   전세보증금 확보 가능 주택인지를 검토하고, 전세계약 가능여부를
   입주자에게 통보(SMS, E-mail)

• 지원 가능 시 : 법무사와 계약 가능일 협의
• 지원 불가 시 : 전세주택 다시 물색

3. 전세 및 임대차 계약체결

LH ⟺ 임대인

                    ➪ 계약금은 입주자 본인 부담으로 계약일까지 준비계약 체결일로부터 3주 후부터 입주(잔금지급) 가능

LH ⟺ 입주자  

 

4. 전세 신고후 등본제출

입주자 ➪ LH

➪ 계약 후 잔금지급일 전날까지 전입신고 완료 후,공사에 주민등록등본 필히 제출

• 제출방법 : 팩스

5. 잔금 지급 및 입주

LH ➪ 임대인  ➪ 공사 : 전입신고 확인 후, 잔금 지급
(잔금 지급 당일 오전 중으로 임대인 명의의 통장으로 계좌이체)
입주자 : 반드시 잔금일에 입주하여야 하고,
입주 후 주소이전 및 전출 절대 불가

 

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